DSR·DTI·LTV 통합 계산기 사용법과 주택담보대출 한도 확인

집을 알아볼 때 가장 먼저 부딪히는 질문은 “내 소득과 기존 대출로 얼마까지 빌릴 수 있을까?”입니다. 주택 가격만으로 대출 한도가 정해지는 것은 아닙니다. 담보가치에 따른 LTV, 소득 대비 부채 부담을 보는 DTI와 DSR을 함께 확인해야 실제 자금 계획에 가까워집니다.

LushMorrow DSR·DTI·LTV 통합 계산기는 주택 평가 가격, 연간 세전 소득, 신규 대출 조건과 기존 부채를 입력해 세 가지 비율과 신규 대출의 예상 월·연 상환액을 한 번에 비교하는 도구입니다. 다만 계산 결과는 금융기관의 대출 승인을 대신하는 확정 한도가 아니라, 매수 가능 예산을 가늠하기 위한 사전 검토용으로 보는 편이 안전합니다.

세 가지 비율은 각각 무엇을 제한할까

세 지표는 비슷해 보이지만 보는 대상이 다릅니다. LTV는 집값 대비 담보대출 규모를, DTI와 DSR은 소득 대비 상환 부담을 보여줍니다.

지표	계산 기준	읽는 방법
LTV	신규 주택담보대출 ÷ 주택 평가 가격	담보가치 기준으로 대출이 집값의 몇 퍼센트인지 확인
DTI	신규 대출 연간 원리금 + 기존 대출 연간 이자 ÷ 연소득	주택 관련 대출 중심의 소득 대비 상환 부담 확인
DSR	신규 대출과 기존 대출의 연간 원리금 합계 ÷ 연소득	전체 금융부채의 원금과 이자를 포함한 상환 부담 확인

계산기에서는 LTV를 신규 대출 금액과 주택 평가 가격으로 산출합니다. DTI에는 신규 대출의 연간 원리금과 기존 대출의 연간 이자를 반영하고, DSR에는 신규 대출과 기존 대출의 연간 원리금 상환액을 모두 반영합니다. 금융위원회와 관련 감독규정에서도 LTV는 담보가치 대비 대출 가능 금액의 비율, DTI와 DSR은 소득 대비 부채 상환 부담을 판단하는 지표로 정의합니다.

계산기에 입력할 숫자는 이렇게 준비하세요

1. 주택 평가 가격과 연간 세전 소득

주택 가격에는 매매 희망가가 아니라 금융기관 심사에서 참고할 감정가나 확인한 시세를 입력합니다. 실제 금융기관은 신청일 기준의 공신력 있는 시세나 평가자료를 활용할 수 있으므로, 호가만 보고 입력하면 결과가 달라질 수 있습니다.

소득은 연간 세전 금액을 기준으로 입력합니다. 부부 합산으로 대출을 검토한다면 실제 심사에서 합산 인정이 가능한 소득인지 확인한 뒤 합산 금액을 사용해야 합니다. 소득 인정 방식은 근로소득, 사업소득, 기타소득 여부와 증빙자료에 따라 달라질 수 있습니다.

2. 신규 대출 금액·금리·기간·상환 방식

신규 대출 요청 금액에는 신청하려는 주택담보대출 원금을 입력합니다. 이어서 예상 금리와 대출 기간, 상환 방식을 선택합니다. 계산기에서 원리금균등은 매달 비슷한 원리금을 내는 방식으로, 원금균등은 첫 12개월의 실제 원리금 부담을 기준으로, 만기일시는 대출 기간 중 이자만 내는 방식으로 연간 상환액을 계산합니다.

금리를 아직 확정하지 않았다면 하나의 숫자만 넣기보다 보수적인 금리와 낙관적인 금리를 각각 입력해 결과 범위를 비교해 보세요. 특히 변동금리 대출은 실제 심사에서 스트레스 DSR이 적용될 수 있지만, 이 계산기는 입력한 금리만 사용하며 별도의 스트레스 금리 가산은 적용하지 않습니다.

3. 기존 대출의 연간 원리금과 이자

기존 대출이 있다면 앞으로 1년 동안 갚을 원금과 이자의 합계를 ‘기존 대출 연간 원리금’에 입력합니다. 그중 이자에 해당하는 금액은 ‘기존 대출 연간 이자’에 따로 입력합니다. 두 값은 대출 금융기관 앱이나 상환 예정표에서 확인하는 것이 가장 정확합니다.

기존 부채가 없다면 두 항목을 0원으로 두면 됩니다. 마이너스통장처럼 한도가 있는 대출은 금융기관의 실제 산정 방식이 계산기 입력 방식과 다를 수 있으므로, 사전 추정 결과와 실제 심사 결과가 달라질 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

예시로 결과를 읽어보면

주택 가격 6억 원, 연소득 5,000만 원, 신규 대출 3억 원, 연 4%, 30년 원리금균등상환, 기존 부채 없음으로 입력하면 LTV는 50%입니다. 이 조건에서 계산되는 신규 대출의 월 예상 상환액은 약 143만 원, 연간 원리금은 약 1,719만 원이며 DTI와 DSR은 약 34.37%로 표시됩니다.

이 결과에서 중요한 점은 LTV만으로 대출 가능 여부를 판단할 수 없다는 것입니다. 담보가치 기준으로는 3억 원이 집값의 절반이지만, 소득과 상환 기간을 반영한 DTI·DSR 결과가 더 큰 제한 요인이 될 수 있습니다. 반대로 기존 대출이 있다면 같은 주택 가격과 소득이라도 DSR이 높아져 신규 대출 여력이 줄어들 수 있습니다.

계산 결과 다음에 확인해야 할 것

계산기의 결과에서 세 비율 중 가장 부담이 큰 항목을 먼저 찾는 것이 좋습니다. LTV가 높다면 대출 금액을 줄이거나 자기자금을 늘리는 방법을 검토해야 합니다. DTI나 DSR이 높다면 대출 기간, 금리, 상환 방식, 기존 부채 정리 여부에 따라 월 상환 부담이 어떻게 달라지는지 다시 계산해 볼 수 있습니다.

상환 방식별 비용을 더 자세히 비교하고 싶다면 LushMorrow 상환 방식별 대출 이자 시뮬레이터를 함께 사용해 보세요. 원금균등·원리금균등·만기일시상환의 월 납입액과 총이자, 첫 달과 마지막 달 부담을 같은 조건에서 비교할 수 있습니다.

대출 한도만 맞춰 보는 것도 충분하지 않습니다. 주택 매매가에서 대출액을 뺀 자기자금에 취득세, 중개보수, 등기·법무 비용, 이사와 수리비까지 더해야 실제 매수에 필요한 현금이 됩니다. 이 부분은 LushMorrow 주택구입 필요자금 계산기에서 별도로 계산할 수 있습니다.

계산기 결과를 실제 대출 한도로 오해하면 안 되는 이유

LTV·DTI·DSR의 적용 기준은 규제지역 여부, 주택 수, 대출 목적, 금융기관, 소득 인정 방식, 기존 부채의 종류에 따라 달라질 수 있습니다. 스트레스 DSR도 대출 상품과 금리 유형, 지역에 따라 적용 방식이 달라질 수 있어 단순 계산 결과와 실제 한도가 일치하지 않을 수 있습니다.

또한 계산기 화면의 참고선은 결과를 해석하기 위한 기준일 뿐, 모든 대출 상품에 동일하게 적용되는 승인 기준을 의미하지 않습니다. 대출을 실행하기 전에는 금융기관에서 인정 소득, 담보 평가액, 적용 규제, 우대금리와 실제 상환 예정표를 다시 확인해야 합니다.

먼저 통합 계산기로 희망 주택과 대출 조건을 넣어 대략적인 범위를 확인한 뒤, 상환 방식별 이자와 주택 구입 부대비용까지 이어서 계산하면 ‘빌릴 수 있는 금액’과 ‘감당할 수 있는 금액’을 구분하는 데 도움이 됩니다.

주택담보대출 얼마나 부담될까? DSR·DTI·LTV 계산기로 확인하기

세 가지 비율은 각각 무엇을 제한할까